در خصوص ساخت و ساز در روستاها و اراضی خارج از حریم شهر مطالب بسیاری قابل ذکر است. تا قبل از تصویب آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرهای مصوب ۱۳۵۵/۲/۲۲ هیات وزیران، ساخت و ساز در روستا و خارج از حریم شهرها فاقد ضابطه و مقررات خاص بود. با تصویب آیین نامه مذکور، استانداران براساس ماده ۶ آیین نامه، مرجع صدورپروانه ساختمان در خارج از حریم شهرها تعیین گردیدند.
با اصلا ح قانون شوراها در سال ۱۳۸۲ و اضافه شدن بند ۱۰ به ماده ۶۹ قانون شوراهای اسلا می، تشکیل پرونده برای ایجاد بناها، تاسیسات و تفکیک اراضی در محدوده قانونی روستا به عهده دهیاری و صدور مجوز به بخشداری واگذار گردید. علی رغم اجرای این بند که ناهماهنگی هائی نظیر مشخص نبودن مرجع وصول عوارض و چگونگی نظارت فنی و … روبرو بود، ساخت و ساز به سمت و سوی نظام مند و قانون مند در حال پیشرفت بود که با اصلا ح مجدد قانون در سال ۱۳۸۶ بند دیگری تحت عنوان بند ۱۱ به ماده ۶۹ قانون مذکور اضافه و براساس آن مسوولیت تشکیل پرونده و صدور پروانه ساختمان پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلا ب اسلا می و اخذ نظرات فنی نهاد مذکور به عهده دهیاری محول گردید.
قانون زمین شهری-ماده ۱۲
با این که بنیاد مسکن انقلا ب اسلا می مطابق ماده ۷ اساسنامه بنیاد مسکن انقلا ب اسلا می مصوب ۱۳۶۶/۹/۱۷ مجلس شورای اسلا می صرفامکلف به «تهیه طرح های هادی و اصلا ح معابر در روستاها با هماهنگی دستگاه های ذی ربط اجرایی آن و با مشارکت مردم از محل اعتبارات مصوب واگذاری دولت شده است ولی این نهاد به ویژه در استان تهران متاسفانه نظارت فنی بر ساخت و ساز در روستاها را نیز از وظایف خود تلقی می کند با این که این اقدام در برخی نقاط روستایی با اعتراض دهیاری ها و متقاضیان احداث بنا مواجه می باشد، لکن به علت کوتاه نیامدن بنیاد و حمایت برخی از مسوولین محلی این امر نیز موجب فراهم شدن چندگانگی گردیده است.
نهایتا در خصوص روستاهای دارای دهیاری ، فرآیند صدور مجوز احداث بنا برای متقاضیان مطابق با بخشنامه شماره ۸۴۳۷۳ / ۱ / ۱۳ /س مورخ ۸۷ / ۷ / ۲ وزیر محترم کشور در خصوص ابلاغ فرمهای ۱۶گانه مستند به بند ۱۱ الحاقی به ماده ۶۹ قانون اصلاح قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران ، مصوب ۸۶ / ۰۸ / ۲۷ ، در خصوص تبیین وظایف دهیاری در زمینه تشکیل پرونده و صدور مجوز احداث بنا می باشد .
همچنین دهیاری ها مستند به ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر،روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، مصوب ۸۴ / ۱۰ / ۱۴ مسئولیت نظارت بر کلیه ساخت و سازهای روستایی را بر عهده دارند. اما همچنان اشکالات متعددی در این خصوص وجود داشت که موضوع بع وزارت کشور جهت حل مشکل ارجاع شد و و وزارت کشور اقدام به تصویب بخشنامه تعیین مراجع صدور پروانه ساختمان و رسیدگی به ساخت و ساز غیر مجاز و وضع ووصول عوارض ساختمانی در روستاها با هدف ایجاد شفافیت‌های قانونی و رفع ابهام‌ها و همچنین ایجاد نظام مدیریت واحد و دارای وحدت رویه در این امور از سوی وزیر کشور به استانداران سراسر کشور نمود.
این مطلب را هم بخوانید | تشخیص اراضی ملی
در این ابلاغیه که از سوی رحمانی فضلی وزیر کشور به استانداران سراسر کشور ابلاغ شده آمده:در روستاهایی که در حریم شهرها واقع شده و دارای طرح هادی یا ضوابط توسعه کالبدی،شورای اسلامی روستا و دهیاری می‌باشند، مستند به تبصره یک ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا ونحوه تعیین آن، مرجع صدور پروانه و نظارت بر ساخت و ساز، وفق ضوابط حاکم، دهیاری مربوطه بوده و تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۹۹ قانون شهرداری با ترکیب مقرر رسیدگی می‌شود.
همچنین درآمد ناشی از جریمه‌های وصولی طبق تبصره ۴ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا، به عنوان درآمد ناشی از ساخت و ساز به حساب دهیاریهای روستا جهت توسعه و عمران واریز می‌شود و مرجع تصویب عوارض متعلقه شورای اسلامی بخش بوده و وصول و دریافت آن بر عهده دهیاری است.
همچنین تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۹۹ قانون شهرداری رسیدگی و عوارض متعلقه که توسط شورای اسلامی بخش وضع می‌شود و درآمد ناشی از جریمه‌های وصولی به حساب دهیاری روستا واریز می‌شود و صد در صد آن باید وفق دستورالعملی که توسط سازمان شهرداری‌ها و دهیاریهای کشور ابلاغ می‌شود، جهت توسعه و عمران روستا زیر نظر دهیار هزینه شود.
مطالب مرتبط | حق نسق یا حقوق زارعانه
در بخش دیگری از بخشنامه ابلاغی وزیر کشور آمده است :در روستاهای خارج از حریم شهرها که دارای طرح هادی یا ضوابط توسعه کالبدی، شورای اسلامی روستا و دهیاری می باشند، مستند به قسمت اخیر ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و نحوه تعیین آنها طبق سازوکار مقرر در بند ۱۱ الحاقی ماده ۶۹ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراها، مرجع صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز، دهیاری مربوطه بوده و تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۹۹ قانون شهرداری با ترکیب مقرر رسیدگی می شود.
ضمنا درآمد ناشی از جریمه های وصولی طبق تبصره ۴ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا، به عنوان درآمد ناشی از ساخت و ساز به حساب دهیاریهای روستا جهت توسعه و عمران واریز می‌گردد و مرجع تصویب عوارض متعلقه شورای اسلامی بخش بوده و وصول و دریافت آن بر عهده دهیاری است.
در خاتمه این بخشنامه تاکید شده است که به منظور اتخاذ رویه واحد در استانها،معاونان امور عمرانی استانداری ها موظفند بخشداریها را به عنوان مرجع صدور پروانه و نظارت بر ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها و روستاهای فاقد دهیاری تعیین کند.
این مطلب را از دست ندهید | اراضی خارج از محدوده شهرها
با ملاحظه مقررات فوق به این نتیجه می رسیم که در خصوص جواز ساخت در روستاها بایستی به شرح زیر قائل به تفکیک باشیم
الف) به استناد ماده ۳ آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۰/۲/۱۳۹۱ هیأت وزیران « هر گونه ساخت و ساز در شهرکها، تابع ضوابط و طرح مصوب قانونی و طبق دستورالعمل مورخ ۲۷/۱۲/۱۳۸۶ ترویج شهرک سازی در کشور مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد.»
ب) در روستاهای خارج از حریم شهرها که دارای طرح هادی یا ضوابط توسعه کالبدی، شورای اسلامی روستاها و دهیاری می باشند، مستند به قسمت اخیر ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستاها و نحوه تعیین آنها طبق ساز و کار تعیین شده در بند ۱۱ الحاقی به ماده ۶۹ قانون تشکیلات،وظایف و انتخابات شورا، مرجع صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز ،دهیاری مربوط می باشد. بر اساس بند مذکور یکی از وظایف دهیار عبارت است از«تشکیل پرونده و صدور پروانه ساختمانی برای ایجاد بناها و تأسیسات واقع در محدوده قانونی روستا پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و اخذ نظرات قانونی نهاد مذکور در چهارچوب ضوابط و مقررات طرحهای هادی مصوب روستا
ج) در مورد روستاهایی که خارج از حریم واقع و دارای طرح هادی یا ضوابط توسعه کالبدی و شورای اسلامی روستاها نیستند و یا اینکه طرح ها و شورای مذکور را دارا بوده ولی فاقد دهیاری اند، مرجع صدور پروانه، نهاد تعیین شده توسط استانداری می باشد که معمولا بخشداری محل می باشد. همچنین است در مورد اراضی خارج از محدوده روستاها.
جهت رزرو وقت مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید
د) در مورد روستاهای واقع در حریم شهرداری با توجه به حکم مقرر در تبصره یک ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستاها و نحوه تعیین آنها ،روستاهایی که در حریم شهرها واقع می شوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری مجاور حق دخالت در ساخت و ساز و سایر امور روستا را ندارد و در این فرض چنانچه روستا دارای شورای اسلامی روستا و دهیاری می باشد مرجع صدور پروانه، دهیاری است.اما چنانچه روستا در حریم شهر واقع ولی فاقد دهیاری باشد مرجع صدور پروانه ساختمان و نظارت بر ساخت و ساز، مرجع تعیین شده توسط استاندار است. که معمولا بخشداری می باشد.
آرای مختلف دیوانعدالت اداری نیز همین نظر را داشته و صرفا دهیاری را مرجع صدور پروانه می داند و بنیاد مسکن صرفا وظیفه اظهارنظر درخصوص کاربری و بروکف و … را دارد.
در خصوص تخلفات ساخت و ساز در روستاها نیز باید گفت کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند قبل از احداث هر گونه بنا، تاسیسات و عملیات عمرانی در محدوده و حریم روستا، از دهیاری پروانه ساخت اخذ نمایند. هرگونه ساخت و ساز در محدوده و حریم روستا بدون پروانه ساخت، ممنوع بوده و منجر به قلع بنا خواهد شد. دهیاری مکلف است ابتدا نسبت به تذکر کتبی به متخلف مبنی بر رعایت کلیه مقررات و ضوابط ساخت و ساز در محدوده و حریم روستا اقدام، سپس از هرگونه عملیات عمرانی و ساختمانی بدون پروانه و یا مغایر با مفاد آن جلوگیری نماید.
به هر حال در صورت تخلف ساخت و ساز در روستاها، برابر ماده ۹۹ قانون شهرداری ها ، کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، مسکن و شهرسازی و قوه قضائیه مسوولیت رسیدگی به تخلفات ساختمانی بدون مجوز را عهده دار گردیدند،که حسب مورد و با توجه به طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای و ملی، مقررات ملی ساختمان و سایر ضوابط مربوط به احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده و حریم شهرها و شهرکها و طرح های هادی روستا، میزان تخلف انجام شده، موقعیت ملک و نوع استفاده از بنا نسبت به صدور رأى قلع بنا و تأسیسات یا اخذ جریمه نقدی معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تصمیم می گیرد.
از آنجاییکه بحث ساخت و ساز در روستاها و اراضی خارج از حریم شهرها دارای پیچیدگی و مراجع فراوان است که گوشه ای از آن فوقا ذکر شد، اشخاصی که در این زمینه دارای مشکل حقوقی می باشند حتما می بایستی قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص در زمینه امور اراضی مشورت نموده و با واسپاری کار خویش به ایشان درصدد دسترسی به بهترین نتیجه باشند.
بدون دیدگاه